Здравствуйте уважаемые читатели!

 В данной статье, как Вы уже догадались, речь пойдет об инвестициях в строительство, а  именно в  строящееся жилье. Как сэкономить или выгодно перепродать квартиру? Стоимость жилья в вашем городе растет, как можно получить с этого выгоду, не имея при этом достаточно средств для покупки? Если задаете себе подобные вопросы, то я постараюсь, чтобы данная статья стала для вас полезной. Если вы не определились что выгоднее покупать строящееся или вторичное жилье читайте: “Почему стоит приобретать строящееся жилье?“

Как купить квартиру в строящемся доме?

Основные три способа покупки жилья в строящемся доме:

• путем подписания договора долевого участия (ДДУ); 
• покупкой жилищного сертификата, выпущенного застройщиком;
• через вступление в жилищно строительный кооператив (ЖСК).

Но сначала я бы заострил ваше внимание на самом застройщике.

Опять же приведу пример:) . В небольшом, но быстро развивающемся городке где я родился решили наконец снести старые бараки, стоящие в конце одной из главных улиц, и переселили людей в новостройки. Так вот межкомнатные перегородки в квартирах этих домов состояли из двух слоев гипсокартона, пространство между которыми было заполнено бесценным материалом -воздухом (рассказывал мне друг – “счастливый” новосел такой квартиры, который пытался повесить настенный кухонный шкаф), слышимость в доме даже через капитальные стены была соответствующая.  Также квартира может оказаться холодной, поскольку построена по проектам не предусматривающим холодный климат (что актуально для России как страны, расположенной в трех климатических поясах). Не буду больше “засорять” статью примерами, к тому же качество, материалы это уже конструктивные моменты  и не являются темой  данной статьи и блога, поговорим о юридических вопросах…

 Наведите справки о юридической истории застройщика. Посетите офис фирмы застройщика, узнайте о ранее построенных им объектах, о том кто его финансирует (город, государство или банк). Также существуют тематические форумы, где будущие или бывшие клиенты застройщика обсуждают как качества постройки, так и время, стоимость, условия договоров о покупки, оформление документов на собственность, а так же возникшие при этом сложности (если таковые были), конечно не стоит на 100%  вслушиваться во все комментарии на форумах, но это даст вам общее представление о застройщике.

Немаловажным будет заранее попросить в офисе фирмы застройщика “шаблон” договора, согласно которому  квартира после постройки будет оформляться в собственность, предоставьте договор на ознакомление юристу или внимательно и не торопясь ознакомьтесь с ним сами. Также ознакомьтесь с документами, которые должен иметь застройщик в соответствии с данным договором.

Итак, вернемся к способам приобретения жилья.

Сегодня отношение покупателя и застройщика в плане оформления купли продажи квартир св строящемся жилье регулирует федеральный закон 214-Ф3, который предлагает следующие способы покупки жилья…

1. Путем подписания договора на долевое участие (ДДУ). Когда я в предыдущей статье говорил о минимальных рисках, я имел ввиду именно этот договор, поскольку основной его плюс – обязательная регистрация договора в Федеральной Регистрационной Службе (ГУ ФРС). Для заключения ДДУ участок, на котором будет строиться дом, должен быть в собственности или в долгосрочной аренде у застройщика, должно быть получено разрешение на строительство. Так же к плюсам следует отнести то, что в договоре четко прописываются срок сдачи, стоимость и соответственно площадь квартиры. Следует отметить, что при задержке сдачи квартиры Вы (как покупатель) можете согласно с законом 214-Ф3 взыскать с застройщика штраф.

К минусам ДДУ я бы отнес то, что после сдачи квартиры для того чтобы она перешла в вашу собственность необходимо собрать ряд документов и отнести их в ближайшее Управление Реестром. Итак подведем итоги:

Плюсы ДДУ:

• ДДУ подлежит обязательной регистрации в ГУ ФРС  это помогает избежать двойной продажи;
• за нарушение сроков сдачи объекта застройщик несет финансовую ответственность;
• гарантии наличия у застройщика установленной законом документации (договор о купле или долгосрочной аренде участка, разрешение на строительство);
• фиксированы этаж, площадь, стоимость и срок сдачи жилья.

Минусы ДДУ:

• документы на собственность после постройки жилья необходимо собирать самостоятельно;
• застройщик при заключении сделки по ДДУ не сможет предоставить Вам рассрочку на покупку квартиры на срок после ее сдачи.

2. Покупка жилищного сертификата выпущенного застройщиком. Этот способ покупки “жилых” метров будет привлекателен для частных инвесторов, поскольку имея небольшой (по сравнению со стоимостью квартиры) начальный капитал можно выкупить у застройщика некоторое количество метров (не меньше одного квадрата) в виде жилищного сертификата. Жилищный сертификат (ЖС) представляет собой ценную бумагу (облигацию), которой Вы можете распоряжаться по своему  усмотрению (обменивать, продавать, вкладывать, “добирать” квадратные метры в ходе строительства). Немалым плюсом этого способа приобретения жилья является и то, что для начала продаж жилищных сертификатов застройщику как и в случае с ДДУ необходимо иметь землю в собственности или в долгосрочной аренде, разрешение на строительство, а также у застройщика должен быть поручитель (к примеру банк или государство).

Чтобы обеспечить привязку облигаций к определенной квартире необходимо выкупить минимум 30% ее площади (в зависимости от договора с застройщиком). Жилищный сертификат в любое время можно продать обратно застройщику и получить его   проиндексированную стоимость. К плюсам можно так же отнести и то, что при продаже “жилых” метров путем выпуска ЖС застройщик имеет определенные “скидки” при уплате налогов и покупатель может рассчитывать на интересную стоимость.

Плюсы ЖС:

• возможно более низкая стоимость квадратного метра, чем при покупке по ДДУ;
• возможность “докупать” квадратные метры в ходе строительства дома;
• жилищный сертификат можно использовать как финансовую единицу и в любой момент продать обратно застройщику;
• для продажи ЖС застройщик обязан иметь тот же “пакет” документов, что и при продаже по ДДУ   + иметь поручителя;
• к минимуму сводится риск двойной продажи.

Минусы ЖС:

• как и в случае с ДДУ документы на собственность после постройки жилья необходимо собирать самостоятельно;
• четко не устанавливаются такие параметры жилья как этаж, площадь и т. д., для “бронирования” определенной квартиры необходимо заключить дополнительный договор (к примеру договор резервирования).

3. Покупка квартиры путем вступления в жилищно строительный кооператив. Это самый “ранний” способ приобретения жилья. Жилищно строительный кооператив (ЖСК) – объединение людей или организаций для строительства жилья, а также для  управления жильем.  Согласно статье 112 Жилищного кодекса РФ число участников в составе ЖСК должно быть не менее 5 и не более числа планируемых квартир. вступив в ЖСК вы становитесь его членом (пайщиком), заключаете договор о получении определенной квартиры по окончании строительства дома и вносите паевой взнос соответствующей стоимости квартиры. После уплаты паевого взноса в полном объеме и по окончании строительства, квартира автоматически перейдет в вашу собственность. 

Согласно закону №214 ЖСК обязан иметь оформленный в собственность или долгосрочную аренду земельный участок, разрешение на строительство, а также обязан предоставить проектную документацию, но договор на получение квартиры не проходит обязательную регистрацию в ГУ ФРС, а значит по нему сложнее отстоять свои права в суде.

Плюсы ЖСК:

• низкая стоимость жилья: пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости;
• по окончании строительства и выплате паевого взноса в полном объеме пайщик автоматически становится собственником квартиры;
• ЖСК обязан иметь оформленный в собственность или долгосрочную аренду земельный участок, разрешение на строительство.

Минусы ЖСК:

• договор не походит обязательную регистрацию в ГУ ФРС;
• возможные трудности при взыскании неустоек за превышение сроков строительства, поскольку отношения основаны прежде всего на членстве в ЖСК, а не на законодательстве о защите прав потребителей (дольщиков);
• возможные сложности при оформлении ипотеки.

Надеюсь Вам помогла эта статья, читайте также статью об инвестициях строительство гаражей: “Гараж без автомобиля“, спасибо за внимание!