Недвижимость давно перестала быть просто местом, где живет человек. Это полноценный рыночный инструмент. Инвестиции в недвижимость, порой оказываются выгоднее чем банковские и биржевые инструменты. В то время как некоторые воспринимают это как привычные вещи, остальные знают, что можно получить прибыль. Помимо того, что сами помещения дорожают со временем, можно еще заработать на постройке и продаже готового дома, т.е. вступить в жилищный кооператив, на стадии подготовки или строительства дома. Новостройки ценятся больше, поскольку учитывают современные тенденции. Поэтому строительство дома можно рассматривать как инвестирование на среднесрочный период. Однако не все так просто.

Что такое ЖСК

По сути, это обычный кооператив. Объединение людей с общей целью строительства дома. Есть некоторые общие моменты с привычным долевым участием в постройке. Однако в данном случае есть интересные отличия.

Люди сами все решают, одним строительством дело не ограничивается. Предполагается дальнейшее совместное управление домом. Это важный момент, поскольку в долевом обычно назначается управляющая компания застройщика.

Несмотря на то, что ЖСК действует согласно своим правилам, принятого устава — деятельность регулируется статьей 110 Жилищного Кодекса РФ.

Само ЖСК должно быть обязательно регистрируется как организация, получают номер ЕГРЮЛ. Люди, становятся членами ЖК, с момента присвоения номера (официальной регистрации). Этот момент надо проверять перед внесением денег.

Вступить в ЖСК

Стать членом кооператива могут:

• Граждане России, по достижении 16 лет.
• Юридические лица
• Компании — собственники помещений в доме.

Для этого достаточно подать заявление. После проведения голосования, новые участники будут приняты в общество. Однако, членами кооператива, они станут только после уплаты членских взносов. Это правило может сыграть роль в ряде ситуаций.

Вступление в ЖСК как инвестиционная деятельность

Инвестиции — это риск. Тут надо осознавать опасность. Где большие деньги, много независящих от вас факторов — там надо больше думать. Между тем, инвестиция в недвижимость сейчас, остается простым, и предсказуемым способом увеличения капитала. Для этого не надо совершать много действий.

Почему это выгодно.

Рынок недвижимости, еще далек от перенасыщения. В развивающихся районах, стоимость жилья постоянно растет. Даже несмотря на кризисные ситуации в экономике. Люди переезжают в города, расположенные ближе к центру региона. Пуская в ход отложенные деньги, увеличивая спрос. Рыночная цена, отличается от себестоимости в несколько раз (конечно, не везде, но она отличается очень сильно). Фактически за стоимость квартиры в новом, подключенном доме, можно купить 2 такие же, но на стадии раннего строительства.  Потом сдавать — получить относительно стабильный поток денег. Вступить в новое ЖСК. Неудивительно, что количество строительных компаний увеличивалось до весны 2020.

Есть прямая зависимость стоимости входного билета со сроком строительства объекта, точнее сроком до сдачи. В самом начале — риски выше. Проблем может появиться больше. Однако общая стоимость выходит ниже. Можно купить достраиваемое жилье. Чем позже вы вступаете в долю — тем выше будет цена.

Отличие ЖСК от долевого строительства, покупки готовой квартиры

При общих равных условиях — участие в ЖСК менее рискованно.

• Стоимость недвижимости ниже. Тут вы видите реальную Цену. Никакие организации, застройщик, подрядчик не накидывают лишние проценты, чтоб больше заработать.
• Деньги, которые вносят пайщики, не облагаются налогом (НДС), вы можете получить налоговый вычет. Не выкидывайте платежки, прочие документы.
• Фактически рассрочка платежей. Члены кооператива вносят деньги равными суммами, в оговоренные сроки. Вполне возможно обойтись без услуг кредитных организаций. Или снизить их участие. Тем самым исключить переплату, в отличие от ипотеки, где реальная стоимость квартиры получается гораздо выше.
• Внесение платежей частями, делает покупку квартиры проще, доступнее.
• Смена застройщика. Это главный момент, который делает ЖСК более интересным. Пока застройщики банкротятся, а директора компании убегают в неизвестном направлении — пайщики, в случае первого же невыполнения условий — меняют компанию. Таким образом деньги остаются в безопасности. Остается риск потери последнего транша — но это небольшая часть от основной суммы. Здесь риск инвестора минимален, конечно, если следить за ситуацией.
• Возможность пересмотра договора. Уже во время строительства, можно изменить метраж квартиры. Поменяться с кем-либо.

Хотя у кооператива много преимуществ, есть недостатки, которые следует учитывать:

• Дополнительные расходы. Поскольку это кооператив — все дополнительные, незапланированные расходы ложатся на членов общества. При этом независимо от того, нравится вам это или нет, наличия такого пункта в договоре. Вы несете полную финансовую ответственность.
• Форс-мажор. Тут может быть что угодно. Землетрясение, эпидемия иное природное явление, которое помешает закончить строительство. Такой риск есть в любом деле.
• Неправильное оформление документов пайщиков. Проблема с документами встречается повсеместно. Люди подписывают не читая, то, что другие составляют по шаблонам с сомнительных сайтов. В результате получаются сложности. Прежде чем подписывать — прочитайте, разберитесь с каждым пунктом.
• Жилищно-строительный кооператив может быть создан с мошенническими целями. Здесь спасет только самостоятельная проверка, отслеживание действий, проверка строительства.
• Двойная продажа квартир. Это может быть случайностью или умышленно. По закону число пайщиков не превышает числа квартир плюс других нежилых помещений. Однако это не регистрируется в гос. органах.
• При выходе из кооператива, по любой причине, пайщику возмещаются только внесенные средства. Закон “о защите прав потребителей”, по которому можно требовать со строителей компенсации, в данном случае не работает.
• Как правило, квартиры в домах, достраиваемых ЖСК, не подходят под банковскую ипотеку.

Документы кооператива

У любого действующего ЖСК:

• Устав организации — основной документ, где прописаны правила, цели, т.д.;
• Свидетельство о гос. регистрации и постановки на налоговый учет (поскольку ЖСК — это юридическое лицо);
• подтверждение постановки на учет в государственные внебюджетные фонды;
• Протокол общего собрания;
• Данные по расчетному счету;
• Карточка подписи, печать;

Те же документы, что и у любого юридического лица.

Документы на сам дом (комплекс) который строится:

• Документы технического учета жилфонда, (сведения о состоянии);
• Разные акты: о приемке работ, осмотра, испытаниях, подключениях;
• Проектная документация;
• Кадастровый план участка;
• Подтверждение прав на недвижимость;
• Договоры с поставщиками, подрядными организациями;
• Договор с банком на обслуживание счетов;
• Договоры на содержание самого кооператива (включая бухгалтерское обслуживание, оплата помещения, т.д.);
• Все кадровые документы (включая табели, список работников, трудовые книжки…);
• Принятые, зарегистрированные внутренние, локальные акты;
• Прошитые, пронумерованные журналы регистрации документов.

Взносы при вступлении в ЖСК

Люди вкладывают свои деньги, другие активы, принимаемые обществом в качестве пая. На полученный капитал организовывается работа, подготовка к строительству, получение первичных документов.
Также надо помнить, что само ЖСК существует на деньги пайщиков.
Как видите, инвестирование в ЖСК может принести немалую выгоду, если соблюдать минимум правил безопасности.